לסיווג ההכנסה משכר דירה למגורים כהכנסה פאסיבית ,או הכנסה אקטיבית(הכנסה מעסק) יש השלכות מהותיות מבחינת שעורי המס החלים על כל סוג .
על שכר דירה כהכנסה פאסיבית המס נע בין פטור מוחלט ל-10% (ואם הדירה בחו"ל 15%) , בעוד שהמס על הכנסה אקטיבית עלול להגיע למס מקסימלי של 47%.
עד היום , הדעה הרווחת שנקבעה גם במספר לא מבוטל של פסקי דין (המפורסם שבהם הוא פס"ד קרית יהודית) היתה, כי לכמות הדירות המושכרות אין השפעה מובהקת על האבחנה האם ההשכרה מגיעה לכדי עסק או לא.
לאחרונה ,בשני פסקי דין בבית משפט עליון אשר הדיון בהם אוחד , פס"ד לשם ובירן , קיבל בית המשפט את טענת רשות המיסים כי השכרה של מספר רב של נכסים מחייבת בין היתר, מנגנון ניהולי שיטתי ומסודר , מנגנון זה , יחד עם קריטריונים נוספים הופך את פעילות ההשכרה הנ"ל לפעילות עסקית.
בעקבות פסקי הדין , הוציאה רשות המיסים טיוטת חוזר על פיו ניתן להבין את עמדתה מעכשיו ואילך , טיוטת החוזר מדברת על שלושה קריטריונים שאינם בהכרח מצטברים על פיהם יקבעו פקידי השומה את סיווגה של ההכנסה משכר דירה:
- כמות הדירות המושכרות – ככל שיש בידי הנישום יותר דירות , יינתן משקל רב לסיווגן של ההכנסות משכר דירה כהכנסות מעסק – בהתאם לחוזר :
- הכנסות של למעלה מ-10 דירות מושכרות יחד יסווגו כהכנסה מעסק אוטומטית .
- הכנסות של עד 5 דירות ייחשבו כהכנסה פאסיבית .
- הכנסה מהשכרה של בין 5 ל-10 דירות ייבחנו בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה האם מדובר בעסק או לא – המנגנון, השיטתיות, צורת המימון, הבקיאות ועוד.
- היקף ההכנסה – היקף נרחב של סכום ההכנסה משכר דירה יטה את הכף לכיוון סיווגה כהכנסה מעסק ,ללא קשר לכמות הדירות. מבחן זה יחול במידה והיקף ההכנסה לא יהיה סביר יחסית לכמות הדירות ומיקומן.
- מנגנון – במידה ולנישום יש מנגנון לניהול פעילות ההשכרה , לרבות פעולות שיווק, הנהלת חשבונות, פעילות לתחזוקת הדירות וכד' – הכנסתו מהשכרה תסווג כהכנסה מעסק.
עיניכם הרואות , קריטריונים 2 ו-3 , הם קריטריונים המחייבים בדיקה של הנסיבות כולן , הסיווג בהתאם לקריטריונים אלה בכלל לא ברור וודאי.
בנוגע לקריטריון הראשון – רשות המיסים מביעה את עמדתה בצורה מאוד ברורה ,ולכן יש לקחת זאת בחשבון במידה ושוקלים השקעה מאסיבית בדירות מגורים.
חשוב לציין , אין אבחנה בין דירות מגורים בארץ או בחו"ל – הרשויות מסתכלות על כלל הדירות המושכרות של הנישום בכל מקום בעולם. אנו מעריכים גם, שרשות המיסים תתייחס גם לנכסים מסחריים (חנויות ,משרדים ) כחלק מהכמות הכוללת.
אנו לרשותכם במידה ויש שאלות, מכיוון שההבדלים באחוזי המס הם מאוד גדולים, אנא התייעצו עימנו בנוגע למצבם היום ,וכן בנוגע לכדאיות שלכם ברכישת דירות להשקעה .
