כידוע מחירי הנדל"ן בישראל מרקיעי שחקים, מה שמרתיע משקיעים פוטנציאלים רבים לרכוש נכסי השקעה נוספים בארץ. אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים על תושבי ישראל הוא השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל, ובעיקר בדירות למגורים.
אתם תושבי ישראל והפקתם הכנסה מנדל"ן מניב בחו"ל ? להלן סקירה קצרה על חובת הדיווח והביטי המס החלים על השקעה בחו"ל בנכס מניב שבוצעה באופן פרטי.
לאחר שמצאתם נכס פוטנציאלי, סקרתם עליות רכישה ומימון ורכשתם את הנכס הגיע הרגע לשים לב לחובות המוטלות עליכם בעקבות השקעה זו!
מתי בעצם חלה חובת דיווח בארץ ?
1. הכנסה משכר דירה בחו"ל באופן פרטי מחייבת דיווח והגשת דוחות המס בישראל.
2. מספיק שהחזקתם בנכס אחד או בכמה נכסים שהשווי שלהם עולה על 1,855,000 ₪ (נכון לשנת 2017) ובמידה ובאותה שנה הנכס לא הניב לכם הכנסה, עדיין אתם נדרשים לדווח ולהגיש דוח למס הכנסה.
3. בכל מקרה, גם אם הנכס לא הניב הכנסה בשנה הראשונה והעלות שלו היא מתחת לתקרה המחייבת הגשת דוח, מומלץ לבדוק אם היו עליות רכישה נוספות .כידוע בשנה הראשונה לרוב נוצרים הפסדים. בכדי להכיר באותם הפסדים עליכם להגיש דוח למס הכנסה, ובכך אתם שומרים לעצמכם את הזכות לקזז את ההפסד בשנה העוקבת כנגד רווח עתידי שיניב הנכס.
4. חשוב לציין כי, האמנה למניעת כפל מס דואגת לכך שהמשקיע לא ישלם פעמיים. כלומר המשקיע ישלם מס תחילה במדינה בה נמצא הנכס על הרווח שנוצר ובמקביל יקבל זיכוי ממס בישראל וזאת בהנחה ובחר במסלול השני כמפורט מטה (למעט צרפת ויוון – הכנסה שהופקה משתי המדינות הנ"ל משכר דירה לא מחייבת תשלום מס נוסף בארץ, בכפוף להוראות האמנה).
כיצד יבוצע חישוב המס בישראל ? וכמה דמי ביטוח לאומי תשלמו אם בכלל ?
בפניכם עומדות שתי אפשרויות לחישוב ההכנסה החייבת בישראל:
1. מסלול 15% מס – לעניין מס הכנסה – החיוב במס על ההכנסה הכוללת בניכוי הוצאות פחת בלבד וללא מתן זיכוי בגין המס שישולם בחו"ל כאשר החיוב במס הוא בשיעור של 15%. במסלול זה, לא ניתן לקזז הפסדים פסיביים אחרים כגון דיבידנד או ריבית בחו"ל כנגד הכנסה משכר דירה.
לעניין ביטוח לאומי – סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי קובע כי דמי שכירות למגורים, בארץ ובחו"ל, שחל עליהם שיעור מס מוגבל (פטור, 10% בארץ ו-15% בחו"ל) – פטורים מתשלום דמי ביטוח. לכן במסלול זה חל פטור מדמי ביטוח לאומי.
2. מסלול מס שולי (הכנסה נטו מחו"ל) רווח והפסד מלא לעניין מס הכנסה – כלומר הכנסה הכוללת שהניב הנכס בקיזוז סה"כ ההוצאות השוטפות כגון, פחת, דמי ניהול, אחזקה, הוצאות מימון , הוצאות נסיעה לחו"ל – שניתן לקשור אותן ישירות לנכס ועוד…. במסלול זה, החיוב במס מתחיל ממדרגת מס ראשונה של 31% ויכול להגיע למס של עד 47% בהתאם למס השולי ובתוספת 3% מס יסף. במסלול זה ניתן להזדכות על המס הזר ששולם בחו"ל כנגד המס הישראלי המחושב כאמור וכן ניתן לקזז הפסדים פסיביים אחרים שהופקו בחו"ל.
לעניין ביטוח לאומי – הכנסות משכר דירה למגורים אשר הופקו בחו"ל ודווחו למס הכנסה לפי מסלול מס שולי יחויבו בדמי ביטוח לאומי כהכנסה פאסיבית בשיעור של 12% על החלק העולה על רבע השכר הממוצע במשק.
דגשים חשובים
א. לעניין חישוב מס הכנסה על הכנסות משכר דירה בחו"ל אין זה משנה אם מדובר בשכר דירה למגורים או שכר דירה עסקי עדיין ניתן לבחור באחד משני המסלולים.
ב. חישוב הוצאות הפחת על נכס בחו"ל תעשה תמיד עפ"י תקנות הפחת בישראל ולכן אם חושבו הוצאות פחת בחו"ל ,יש להתעלם מהן ולחשב מחדש בהתאם לדין החל בישראל.
מצאתם רוכש פוטנציאלי? מכרתם את הנכס ? תחויבו במס רווח הון בארץ ולא במס שבח!
חשוב לציין שחוק מיסוי מקרקעין חל על נכסים המצויים בישראל ולכן בעת מכירת הנכס בחו"ל יחול מס רווח הון .
מכירת נכס בחו"ל חייבת בדיווח בישראל תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה ושיעור המס החל עליה הינו 25% (לעניין נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003). כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון ששולם בחו"ל.
במידה והחלטתם למכור את הנכס ולרכוש נכס אחר במקומו, חשוב שתדעו כי, לא ניתן לעשות "שיחלוף" על נכס הנמצא מחוץ לישראל .
במידה ואתם שוקלים לבצע השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל, פנו אלינו ואנחנו נמליץ לכם על המסלול שיהיה הכי מתאים לכם בהיבטי מס!
בברכה,
סער את סורי פתרונות מיסוי בע"מ
