מסלולי שכר דירה בישראל

בחינת מסלולי המיסוי השונים בעת השכרת דירת מגורים בישראל – כל מה שעליכם לדעת בעת קבלת הכנסות מהשכרת דירה למגורים בישראל !

בהתאם לפקודת מס הכנסה רשאי יחיד המשכיר דירת מגורים שבבעלותו לדווח, לחשב ולשלם את המס אותו הוא חייב בגין ההשכרה ,לפי המסלולים הבאים:

1. מסלול הפטור ממס – בהתאם לחוק "פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים " – ניתן לקבל פטור ממס על הכנסות כאמור בסכום של עד 5,030 ₪ לחודש (בשנת 2018), ,כל עוד בכל חודש וחודש שכר הדירה שהתקבל מכלל הדירות שברשותכם לא עלה על תקרת הסכום הפטור. במסלול הפטור לא ניתן לתבוע הוצאות כלל וכן אין חשיבות למספר הדירות המושכרות על ידכם– מה שחשוב הוא הסכום הכולל אותו אתם מקבלים.
במידה וההכנסה משכר הדירה עולה על התקרה מומלץ לערוך בדיקת כדאיות בבחירת המסלול הכי משתלם עבורכם.
דגש חשוב: בכדי ליהנות ממסלול הפטור ממס , ההשכרה חייבת להיות ליחיד , או במקרים מיוחדים לעמותה – במידה והסכם ההשכרה הוא מול חברה , ואפילו שהחברה משכנת בדירה יחיד , הפטור לא יחול.

פטור חלקי – כאשר הכנסה משכר דירה גבוהה מ 5,030 ₪ אך נמוכה מכפל הפטור, כלומר מ- 10,060 ניתן ליהנות מפטור חלקי לדוגמא :אם הכנסה משכ"ד הינה בסכום של 5,500 ₪ בחודש, הסכום העולה על תקרת הפטור הינו 470 ₪ ולכן נשלם מס רק בעבור הסכום העולה על התקרה כאשר הוא מוכפל ב- 2 כלומר, נשלם מס רק על 940 ₪ בלבד . על הסכום החייב במס יחול שיעור מס שולי כאשר מדרגת המס הראשונה הינה 31%. המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה, כגון, ריבית משכנתא, פחת, אחזקה וכדומה. ראוי לציין כי, במסלול זה ההוצאות יותרו לפי היחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סה"כ ההכנסה משכר דירה.
מתי לא ניתן לבחור במסלול הפטור ? כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על תקרת כפל הפטור, (10,060₪), לא יחול מסלול הפטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס לפי המסלולים המפורטים מטה.

2. מסלול 10% מס– בהתאם למסלול זה (סעיף 122 (א) לפקודת מס הכנסה) על כלל ההכנסות משכר דירה למגורים המקבל יחיד יחול מס בשיעור של 10% מבלי לקזז הוצאות כלל.
לכאורה אין חשיבות למספר הדירות ואין חשיבות מי הוא השוכר – כל עוד ההשכרה היא למגורים ניתן להחיל את המסלול הזה . יחד עם זאת, יש לשים לב לפסק דין לשם ובירן, בהם נקבע כי השכרה של מספר רב של דירות עלול להיחשב כהכנסה מעסק. לפי גישת מס הכנסה השכרה של מעל ל- 10 דירות תחשב כפעילות עסקית.
בהתאם לגישת מס הכנסה , מי שלא שילם את המס עד ליום 31 בינואר של השנה העוקבת לא ניתן להשתמש במסלול הזה – הגישה אינה מקובלת והיום נהוג שמי שלא שילם במועדים אלה ,אלא מאוחר יותר, ישלם ריבית והצמדה – בכדי למנוע חיכוכים עם שלטונות מס הכנסה אנחנו ממליצים לעמוד ביעדים שהם הגדירו.

3. מסלול רגיל – חישוב רווח והפסד מלא: הכנסות משכר דירה ,בניכוי ההוצאות הניתנות לניכוי בגין הדירה (פחת בהתאם לתקנות הפחת בישראל , הוצאות מימון, דמי ניהול, ועד בית, אחזקה שוטפת ועוד… )– על הרווח ישולם מס בהתאם למדרגות המס החלות על האדם , בכל מקרה מכיוון שמדובר בהכנסה שאינה מיגיעה אישית מדרגת המס הראשונה הינה של 31%.

דגשים נוספים:
א. אדם מעל לגיל 60 ישלם מס על הכנסתו משכירות בהתאם למדרגות המס הרגילות מיגיעה אישית, מתחיל מ- 10%.
ב. הכנסה מהשכרת דירה למגורים בארץ פטורה מתשלום ביטוח לאומי, וזאת בכל מסלול שתבחרו – ובתנאי שהדירה מושכרת ליחיד בלבד וההכנסה אינה מגיעה לכדי הכנסה מעסק. (חוזר ביטוח 1368 (חוזר כללי 52/08)) .
ג. קיים פטור ממע"מ על השכרה למגורים.
ד. בחירת המסלול המתאים תלויה בראש ובראשונה בסכום ההכנסה החודשית משכר דירה , וכן, בכמות הדירות
שברשותכם ומכלול הכנסותיכם האחרות כגון שכר ,הכנסה מעסק , גיל ,נקודות זיכוי ועוד.
ה. ניתן גם לשלב בין המסלולים – בין מסלול של 10% מס למסלול הרגיל בלי כל הגבלה , אבל גם במצבים מסוימים ניתן לשלב בין מסלול הפטור למסלולים האחרים , כל עוד לא חורגים מתקרת הסכום הפטור.
ו. אם מכרתם דירת המגורים ונוצר רווח החייב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה, זאת אם בחרתם במסלול הפטור, או מסלול 10% וכן ינוכה הפחת שנדרש באם בחרתם במסלול הרווח והפסד.
ז. חובת הגשת דוח למס הכנסה תחול אם בחרתם במסלול מס שולי או פטור חלקי וכן אם הכנסותיכם משכר דירה למגורים עלו על 334,000 במסלול 10%.(נכון לשנת 2017).

אם אתם מפיקים הכנסות משכר דירה למגורים, הנכם מוזמנים לפנות אלינו ואנחנו נערוך עבורכם בדיקה מקיפה ונמליץ לכם על המסלול הכי מתאים לכם !

בברכה
סער את סורי
פתרונות מיסוי בע"מ