השקעות נדל"ן בארה"ב באמצעות חברת LLC – מה חשוב לכם לדעת !
ישראלים רבים נוטים לחפש השקעות מעבר לים, וזאת לאור העלייה הדרסטית במחרי הנדל"ן בארץ. במאמר זה אתמקד בהשקעה במיזמי נדל"ן בארה"ב באמצעות חברות LLC ובהשלכות המס הנגזרות ממנה.
מה היא בעצם חברת LLC?
חברה מסוג LLC הינה גוף משפטי לכל דבר ועניין ופועלת כישות נפרדת, שהחברים בה מחזיקים בתעודת חברות ולא במניות. לפי דיני המס בארה"ב, השקעה בחברה מסוג LLC (Limited Liability Company) היא דרך אפשרית להשקעה בנדל"ן בחו"ל, המקנה יתרון אחד ברור: הגנה משפטית, שכן מדובר בחברה התואמת חברה בע"מ , מצד שני , מבחינת דיני המס היא מעין יצור כלאיים, בין שותפות לחברה בע"מ.
לחברה כאמור אשר תשקיע בנדל"ן בארה"ב קיימות שתי אפשריות רישום בארץ ובחו"ל: כחברה שקופה או כחברה אטומה -להשקיף או לא להשקיף ? זאת השאלה!!!!
- חברה אטומה – ישות משפטית ומסויית נפרדת המגישה דוחות לשלטונות המס בארה"ב בלבד כחברה רגילה , ואם השליטה והניהול בה הן לא מישראל ,החברה אינה חייבת במס בישראל. בעל המניות ידווח על הרווחים שלו רק בעת חלוקת הרווחים בפועל כדיבידנד ללא אפשרות להזדכות על מס זר ששולם בחו"ל.
- חברה שקופה – מבחינת מיסוי, כמו שותפות – הרווח או ההפסד עקב ההשקעה מיוחס ישירות לחבר. החבר יקבל דוח K1 – דוח זה מפרט את אחוז וסכום ההשקעה שלו, וכן החלק שלו ברווחים או ההפסדים.
ורק על החלק שלו ידווח לרשויות המס הן בארה"ב והן בישראל עם אופציה להזדכות על המס ששולם בחו"ל כנגד המס המושלם בארץ.
בארה"ב – ברירת המחדל היא כי, חברת LLC הינה חברה שקופה אלא אם כן ביקשתם להגדירה כחברה אטומה בעת התאגדותה.
בישראל – נותנים למשקיע הישראלי בחברת ה-LLC אפשרות בחירה כיצד לדווח – כחברה רגילה, או לחלופין כחברה שקופה ולשלם את המס באופן אישי על החלק שנוצר לו בעקבות ההשקעה.
על המשקיע לבחור כיצד בכוונתו להתייחס לחברת ה- LLC כבר בשנה הראשונה ולדווח על כך על גבי טופס 150 המפורט מטה.
חובת הדיווח והיבטי המס החלים על ההשקעה באמצעות חברת LLC :
השקעה בחו"ל בכל דרך שהיא בנכס מניב מחייבת דיווח והגשת דוחות, הן לרשויות האמריקאיות והן לשלטונות המס בישראל .
אחד הטפסים שרשות המסים בישראל דורשת לצרף לדוח השנתי כאשר ההשקעה בנכס בחו"ל מתבצעת דרך חברת LLC הוא טופס 150, המהווה הצהרה על החזקה בחברה זרה. ראוי לציין כי גם במידה ולא נוצר רווח בעקבות אותה ההשקעה או אפילו הפסד, חלה חובה למלא טופס זה כאשר שיעור ההחזקה בה הוא 10% לפחות.
מס כפל – הייתכן ?
מאחר ומדובר בנכס בחו"ל ישנה קדימות למיסוי בארה"ב. סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה"ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית", יחד עם זאת, האמנה למניעת כפל מס דואגת לכך שהמשקיע לא ישלם פעמיים, כלומר המשקיע ישלם מס תחילה בארה"ב על הרווח שנוצר ובמקביל יכול לקבל זיכוי ממס בישראל.
כמה מס תשלמו על הכנסה מנדל"ן בחו"ל?
ישנן שתי אפשרויות לחישוב ההכנסה החייבת בישראל:
- מסלול 15%- חיוב במס על ההכנסה הכוללת בניכוי הוצאות פחת בלבד וללא מתן זיכוי בגין המס שישולם בחו"ל. במסלול זה החיוב במס הוא בשיעור של 15%. (חשוב לציין כי, כאשר משקיעים באמצעות חברת LLC לא ניתן להשתמש במסלול זה –מסלול זה מתאים כאשר ההשקעה מבוצעת באופן פרטי.
- תשלום ביטוח לאומי לעניין מסלול 15% – סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי קובע כי דמי שכירות למגורים, בארץ ובחו"ל, שחל עליהם שיעור מס מוגבל (פטור, 10% בארץ ו-15% בחו"ל) – פטורים מתשלום דמי ביטוח. לכן במסלול זה חל פטור מדמי ביטוח לאומי.
- מסלול מס שולי – או במילים אחרות הכנסות נטו מחו"ל – חיוב במס על הרווח, כלומר הכנסה שוטפת בקיזוז סה"כ ההוצאות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס ,כולל הוצאות פחת. במסלול זה, המשקיע ישלם מס בהתאם למס השולי בו הוא נמצא, כאשר ממדרגת המס הראשונה הינה בשיעור של 31% ויכול להגיע למס של עד 47% בהתאם למס השולי , במקביל יקבל זיכוי ממס בגובה המס ששולם בחו"ל .
דגשים חשובים לעניין מסלול זה :
- חישוב הוצאות הפחת על נכס בחו"ל תעשה תמיד עפ"י תקנות הפחת בישראל ולכן אם חושבו הוצאות פחת בחו"ל ,יש להתעלם מהן ולחשב מחדש בהתאם לדין החל בישראל.
- עמדת מס הכנסה לעניין קיזוז הפסדים שנוצרו ב- LLC – גם אם בחרנו להשקיף את ה-LLC לא ניתן לקזז אותם כנגד הכנסות מ- LLC אחר או כנגד הכנסות פרטיות פאסיביות אחרות בחו"ל כגון, ריבית או דיבידנד.
תשלום ביטוח לאומי לעניין מסלול מס שולי – הכנסות משכר דירה למגורים אשר הופקו בחו"ל ודווחו למס הכנסה לפי מסלול מס שולי יחויבו בדמי ביטוח לאומי כהכנסה פאסיבית בשיעור של 12% על החלק העולה על רבע מהשכר הממוצע במשק למעט השקעה ב- LLC וזאת בעקבות הנחיה של המוסד לביטוח לאומי המקנה פטור על הכנסות כאמור.
מס על רווח הון:
מס רווח הון יחול, כאמור, בעת מכירת הנכס בחו"ל. נכסים שנרכשו לאחר 1.1.03 שיעור מס רווח הון בישראל יהיה 25%. מכירה בחו"ל חייבת בדיווח בישראל תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה. כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון אשר שולם בארה"ב, כלומר המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס אשר שולם בארה"ב לבין המס בישראל .
לעניין מכירת הנכס , יש יתרון ברור למי שבחר להתייחס ל – LLC כחברה שקופה , בעת המכירה הוא ישלם מס של 25% (כולל זיכוי מס אמריקאי אם שולם) , לעומתו מי שבחר להתייחס ל – LLC כחברה אטומה , עלול לשלם בעת מכירת הנכס מס גבוה יותר.
בבחינת היבטי המס, אין הבדל אם נשקיע בארה"ב או בכל מדינה אחרת בחו"ל (למעט צרפת ויוון) כל עוד ההשקעה נעשית על ידי יחיד או באמצעות חברה שקופה לדוגמה חברה מסוג LLC .
על מי חל מס ירושה ארה"ב ?
מס ירושה בארה"ב חל על אזרחי ארה"ב והן על משקיעים זרים ויש להתחשב בשיקול זה ולהיערך בהתאם.
משקיע ישראלי שלא מחזיק באזרחות אמריקאית, זכאי לקבל פטור ממס ירושה על נכסים ששווים ביום הפטירה הינו עד 60,000 דולר (נכון לשנת 2018). החיוב במס על החלק העולה על סכום זה הולך לפי מדרגות מס ויכול להגיע עד למס של 40 אחוז.
השקעה בארה"ב מצריכה ידע במיסוי בשתי המדינות והשילוב ביניהם, וכן קיימים דרכי פתרון המקנות הגנה מפני מס ירושה ולכן אנחנו ממליצים לכם לפנות אלינו ואנו נמליץ לכם על הדרך הכי נכונה לכם הן ברמת המיסוי והן ברמת ההון האישי וזאת בכדי שתוכלו להגן ולשמור על הנכסים שלכם!
